Vermietet die Gemeinde, entscheidet die Höhe der Miete
Gemeinden errichten Sport-, Freizeit- oder Veranstaltungsanlagen und vermieten sie an Vereine. Um den Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten zu erhalten, wird zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Ein bewährtes Modell – das an einer Stelle kippen kann.
Der Kern der Entscheidung
Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem Fall entschieden, in dem eine Gemeinde eine Sport- und Freizeitanlage an einen Sportverein vermietete (VwGH 20.9.2023, Ra 2021/13/0082). Maßgeblich ist, ob überhaupt ein zivilrechtlicher Bestandvertrag vorliegt – denn der Begriff „Vermietung und Verpachtung“ ist bei Körperschaften öffentlichen Rechts nach § 2 Abs. 3 UStG enger auszulegen als sonst im Umsatzsteuerrecht.
Die Untergrenze
Unter Verweis auf die Rechtsprechung des OGH nennt der VwGH einen Richtwert: Von einem entgeltlichen Bestandvertrag ist auszugehen, wenn das vereinbarte Entgelt mindestens 10 Prozent des ortsüblichen Mietzinses erreicht – gemessen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ein reiner Anerkennungszins genügt nicht.
Bemerkenswert ist außerdem, dass die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehene Berechnungsmethode – Betriebskosten plus anteilige AfA von mindestens 1,5 Prozent – im entschiedenen Fall nicht herangezogen werden konnte. Wer sich bisher allein darauf verlassen hat, sollte die Verträge ansehen.
Wen das betrifft
Nicht nur Gemeinden. Dieselbe Logik greift bei Gemeindeverbänden, Verwaltungsgemeinschaften und ausgegliederten Rechtsträgern. Und sie wirkt rückwärts: Fällt die Entgeltlichkeit weg, steht eine Vorsteuerberichtigung im Raum.
Quellen: IWTH zur Entscheidung Ra 2021/13/0082, BMF – Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer
Stand: 31. Juli 2026. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Vor Veröffentlichung durch Rainer fachlich zu prüfen.