Vermietung vorzeitig beendet: Der VwGH stärkt die Vermieterseite
Wer eine Immobilie vermietet und dabei zunächst Verluste schreibt, kennt die Frage: Ist das eine Einkunftsquelle – oder Liebhaberei? Im zweiten Fall gehen Werbungskosten und Vorsteuerabzug verloren. Kritisch wird es, wenn die Vermietung endet, bevor ein Gesamtüberschuss erreicht ist.
Die bisherige Praxis
Die Finanzverwaltung ging in solchen Fällen regelmäßig von Liebhaberei aus, sofern der Steuerpflichtige keine Unwägbarkeit nachweisen konnte – also ein unvorhersehbares Ereignis, das die Beendigung erzwang.
Was der VwGH klargestellt hat
- Liebhaberei kann auch ohne Unwägbarkeit zu verneinen sein. Entscheidend ist, ob die Beendigung von vornherein geplant war oder sich erst später ergeben hat.
- Der Beurteilungszeitraum ist nicht ex ante festzulegen. Ein später tatsächlich erzielter Gesamtüberschuss muss berücksichtigt werden.
- Eine Prognoserechnung hat sich an erzielbaren wirtschaftlichen Ergebnissen zu orientieren – nicht an Wunschvorstellungen.
- Auch eine Übertragung der Liegenschaft vor dem Gesamtüberschuss spricht nicht automatisch gegen die Ertragsfähigkeit.
Was das praktisch heißt
Die Beweisführung verschiebt sich auf die Frage der ursprünglichen Absicht. Und die lässt sich nur mit Unterlagen führen. Dokumentieren Sie laufend: Finanzierungs- und Sanierungspläne, Kreditaufnahmen für Instandsetzungen, Mietersuche, Kalkulationen. Im entschiedenen Fall war gerade die Kreditaufnahme zur Sanierung ein Indiz für die langfristige Absicht.
Wenn Sie eine Vermietung beenden wollen und noch kein Gesamtüberschuss vorliegt, sprechen Sie vorher mit uns – nicht erst, wenn das Finanzamt fragt.
Quellen: BDO Tax News
Stand: 31. Juli 2026. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Vor Veröffentlichung durch Rainer fachlich zu prüfen.